Vale la pena acquistare un immobile in Montenegro e come farlo al meglio?

Durante l'infanzia, molti probabilmente sognavano di avere una casa al mare, perché è così romantico vivere in un resort. Gli adulti a volte acquistano tali immobili non tanto per vivere qui permanentemente o per venire in vacanza senza preoccuparsi della prenotazione, ma per guadagnare denaro affittando un alloggio. Lo stesso Montenegro riceve annualmente molte volte più turisti di quanti vivano qui, il che significa che ci sarà una domanda costante di un appartamento ben posizionato durante la stagione e che può ripagare rapidamente.

Studiando le caratteristiche degli immobili in Montenegro, va notato che gli appartamenti e le case in questo paese possono avere un numero enorme di vantaggi. Considera i principali relativi alla maggior parte degli alloggi in vendita.

• La domanda di alloggi in affitto a breve termine in Montenegro è cresciuta rapidamente negli ultimi anni e non sono previste precondizioni per un calo della domanda. Nel 2017, il numero di visitatori nel Paese ha superato per la prima volta i 2 milioni e continua a crescere costantemente. I prezzi bassi, rispetto a molti altri resort, attirano i turisti qui e lo stato ha anche stabilito un regime senza visti con la maggior parte dei suoi vicini e molti paesi post-sovietici. Di conseguenza, il 20% degli ospiti proviene da Serbia, Russia e Ucraina insieme forniscono lo stesso importo, fino al 10% dei visitatori proviene dalla Bosnia-Erzegovina, ma anche turisti facoltosi dall'Europa occidentale vengono qui.

• L'attrattiva per gli investimenti del settore immobiliare del paese è buona perché sono state stabilite regole trasparenti e realistiche per gli investitori stranieri, che ricordano in modo sorprendente l'esemplare Unione Europea in questo senso. Inoltre, solo dopo aver ottenuto l'indipendenza nel 2006, il paese si è reso conto di quanto può guadagnare dal turismo, perché qui è stata costruita una quantità enorme di abitazioni dopo quella data. Ciò significa che ci sono molti nuovi edifici costruiti utilizzando le moderne tecnologie, inoltre, non è un problema trovare un appartamento libero per l'acquisto.

• Se lo desideri, puoi trovare alloggi relativamente economici in Montenegro - qui il prezzo medio per metro quadrato non funziona nemmeno approssimativamente. Tutto dipende da una serie di caratteristiche specifiche, ad esempio il valore storico di un edificio aumenta le tariffe, ma la presenza di un appezzamento di terreno nelle vicinanze per uno sviluppo promettente riduce notevolmente il prezzo. Di conseguenza, esattamente lo stesso alloggio a una distanza di 300 metri l'uno dall'altro può avere prezzi diversi. Inoltre, i prezzi sono influenzati dal fattore geografico: nella prestigiosa località balneare di Budva l'alloggio è il più costoso, il resto della costa è un po' più economico, ma nell'entroterra i prezzi sono molto più bassi, anche se le montagne sono belle anche qui .

• Anche la politica fiscale e comunale in Montenegro contribuisce solo all'acquisto di alloggi qui. Ad esempio, quando si acquista un appartamento sul mercato secondario, l'imposta sarà solo del 3% del costo, ma se il venditore è lo sviluppatore stesso, anche un tale pagamento in eccesso non accadrà. La tassa annuale per i proprietari varia dallo 0,1% all'1% del costo al metro quadrato in questa regione, ma comunque non è molto.

• Gli investimenti non si limitano agli investimenti nello sviluppo abitativo: i maggiori investitori stanno costruendo infrastrutture come scuole con lingua di insegnamento inglese o russa, porti per yacht e molti altri servizi. Un tale miglioramento della situazione contribuisce ulteriormente al fatto che i turisti vengono qui in gran numero, il che significa che sarà ancora più redditizio affittare alloggi qui.

• Il Montenegro è considerato uno dei paesi più rispettosi dell'ambiente., perché qui non c'è un'industria seria, e quindi l'ulteriore crescita del potenziale turistico sembra essere del tutto naturale.

Naturalmente sono presenti anche alcuni svantaggi, ma sono relativamente pochi e per molti insignificanti. Tuttavia, è per te che potrebbero rivelarsi un grave inconveniente, quindi li considereremo anche noi.

• Il Montenegro ha lo status ufficiale di candidato all'adesione all'Unione europea, ma non lo è ancora diventato, e non si può dire che ciò accadrà presto. Per molti investitori dello spazio post-sovietico, l'acquisto di una casa all'estero è utile anche nell'ambito di una ricevuta semplificata di un visto Schengen, possedendo anche un appartamento in un paese dell'UE, è possibile richiedere un permesso di soggiorno, e quindi un passaporto.

• Il Montenegro ha un importante passato socialista provinciale - nonostante le innovazioni introdotte, l'infrastruttura, rispetto all'Europa occidentale, zoppica. Ad esempio, non esiste un riscaldamento centralizzato praticamente ovunque nel paese, sebbene in inverno, anche su una costa relativamente calda, la temperatura sia di soli 3-7 gradi Celsius.

È consuetudine che la gente del posto riscaldi i locali con i condizionatori d'aria, ma qui la rete elettrica può già fallire: gli arresti dovuti ai picchi di carico non sono ancora una meraviglia. Tra l'altro, la mentalità e la formazione del personale locale sono solo una via di mezzo tra la decantata Europa e le nostre realtà antiestetiche, che possono spaventare alcuni dei turisti facoltosi.

Come notato sopra, lo stato si è avvicinato allo sviluppo delle infrastrutture turistiche in modo organizzato: almeno i terreni sono stati dati nelle mani di sviluppatori privati ​​e quelli, volendo recuperare i fondi spesi, si sono affrettati a costruire un'enorme quantità di alloggi. Da un lato, l'abbondanza di offerte avrebbe dovuto portare a una certa diminuzione dei prezzi degli immobili, ma nel caso del Montenegro, vediamo che qui gli investimenti hanno già cominciato a dare i loro frutti.

La pratica dimostra che quando si acquista una casa in Montenegro, ha molto senso non cercare un oggetto da acquistare da soli, ma chiedere aiuto a consulenti locali... Tu stesso difficilmente puoi nemmeno capire approssimativamente perché una casa costosa costa così tanto e, scegliendo un alloggio più economico, non sarai sicuro di conoscere tutti i rischi di un tale acquisto.

Gli esperti osservano che negli ultimi anni la crescente domanda sta stimolando intensamente gli sviluppatori e si sforzano di completare le strutture in costruzione il prima possibile, il che inevitabilmente risente della qualità della costruzione. Considerando che i terremoti si verificano periodicamente in questo paese montuoso, vale la pena pensare più volte prima di acquistare un appartamento in un nuovo edificio "non finito".

Inoltre, non è raro sentire lamentele che gli edifici situati ai piedi delle montagne hanno una maggiore tendenza a rotolare gradualmente e persino a crollare.

Per quanto riguarda la prima linea, sarà molte volte più difficile acquistare case qui, se non altro per il fatto che qui la domanda di stranieri particolarmente ricchi è particolarmente alta. Alcuni anni fa, alcuni influenti media occidentali hanno scritto che circa il 14% dell'intero territorio del Montenegro era già stato acquistato da stranieri, e si dovrebbe presumere che siano interessati principalmente alla costa. Tuttavia, ci sono opzioni anche qui, preparati a sborsare una cifra molto significativa.

Il mercato immobiliare montenegrino ha una vasta gamma in termini di prezzi - troppi fattori influenzano i prezzi. Prendi, ad esempio, il patrimonio immobiliare: puoi ottenere un appartamento sia in un vecchio grattacielo, che non differisce sostanzialmente da un tipico edificio sovietico, sia in un edificio relativamente nuovo, costruito già ai tempi dell'indipendenza, prendendo in considerazione di tutte le moderne esigenze edilizie.

Ancora una volta, da qualche parte in montagna o anche nella capitale Podgorica, i prezzi potrebbero rivelarsi leggermente al di sotto della media, ma la grande domanda è quanto ripagherà un tale investimento, perché le statistiche mostrano che la stragrande maggioranza dei turisti stranieri non si precipita così tanto alle montagne quanto al mare.

Tutti questi fattori non ci consentono di determinare il prezzo medio per metro quadrato - più precisamente, può essere calcolato, ma in pratica non porta alcun beneficio, perché può essere più economico e molto più costoso. Se sei ancora interessato e vuoi avere almeno un'idea generale di quanto dovresti contare, dovresti sapere che 40mila euro è il capitale minimo che ti permette di acquistare un piccolo monolocale di 20 mq.

Un piccolo appartamento di tipo familiare con una superficie di circa 50 metri quadrati costerà 60 mila in questo modo.

Se sei interessato a una casa con un terreno, il costo sarà in gran parte determinato dall'edificio e non dal territorio stesso. Ad esempio, una casa di 60 metri in cortile di 200 metri quadrati può costare circa 80mila euro, ma una villa spaziosa di 200 metri quadrati con un terreno di altri 300 ne tirerà per ben 170mila.

La differenza di prezzo dipende non solo dalla vicinanza al mare, ma anche dalla specifica posizione geografica. Innanzitutto, in qualsiasi regione la vista dalla finestra è molto apprezzata, l'alloggio è considerato particolarmente suggestivo, da cui sono chiaramente visibili sia le montagne che il mare.

Naturalmente, un enorme vantaggio è che l'area locale ha il proprio accesso al mare, idealmente - la propria spiaggia, dove gli estranei, se non su invito del proprietario, non possono ottenere.

Se parliamo delle regioni, tra i posti migliori vengono solitamente chiamati la Riviera di Budva (la vicinanza del resort Budva) e Boko-Kotorska (la costa della baia di Kotor, compresa Tivat).

Puoi provare a risparmiare scegliendo un alloggio da qualche parte sulla riviera di Barskaja o anche nelle vicinanze di Ulcinj. Allo stesso tempo, devi capire che il suo costo è inferiore per un motivo: ci sono meno opportunità di svago d'élite, i turisti non sono così ansiosi di andarci e quindi il profitto probabilmente non sarà così alto.

Come risulta chiaro da quanto sopra, la cittadinanza del Montenegro per l'acquisizione di immobili all'interno del paese, ovviamente, non è richiesta - infatti, lo stato, al contrario, è interessato agli stranieri che investono i loro soldi qui, e quindi semplificato il più possibile la procedura. Inoltre, sebbene le prospettive ei tempi dell'adesione del Montenegro all'Unione Europea non siano ancora del tutto chiari, molte persone oggi sembrano ricevere un passaporto di questo Paese come un buon modo per diventare presto cittadini dell'Unione Europea.

Un'altra cosa è che qui non tutto è così semplice - Il Montenegro chiede molto per la vendita effettiva di un passaporto. Per acquistare immobili nel deserto per ottenere un documento, dovrai pagare da 250 mila euro, e in una regione sviluppata - da 350 mila, e altri 100 mila in ogni caso devono essere trasferiti ai conti dello stato stesso. Inoltre, questa opzione non è offerta a tutti: entro tre anni dall'avvio del programma (2018-2021), sarà necessario presentare una domanda e solo 2mila fortunati saranno selezionati tra tutti i candidati che saranno autorizzati a partecipare.

In assenza di un sacco di soldi, puoi andare più a lungo, avendo precedentemente ricevuto un permesso di soggiorno nel paese. Se hai acquistato una casa qui, ti viene rilasciato un permesso di soggiorno temporaneo, valido solo per un anno - durante questo periodo devi prendere piede e ottenere ulteriori motivi per rimanere. Se non hai trovato un lavoro e non ti sei legato in matrimonio con qualcuno del posto, puoi fare a meno del visto solo se l'oggetto acquistato costa più di 40 mila euro - quindi puoi prolungare il permesso di soggiorno.

Indipendentemente dal tipo di immobile che decidi di acquistare in Montenegro - un appartamento, un appezzamento di terreno o una casa - la tua transazione inizierà con un cosiddetto accordo preliminare. Non dice molto: descrive le condizioni per concludere una transazione (cosa, dove, quando, per quanto, da chi e a chi), considera il metodo e i termini di pagamento e prescrive anche l'importo del deposito, di solito circa il 10% del valore concordato dell'oggetto acquistato. L'importo specificato del deposito deve essere trasferito al precedente proprietario, il quale è tenuto a rilasciare una ricevuta per aver ricevuto il denaro prescritto nel contratto preliminare.

Successivamente, viene concluso il contratto principale di vendita, per la cui registrazione legale si dovrebbe applicare solo agli uffici notarili statali del Montenegro: queste sono le regole del paese. Ci sono già punti notevolmente più marcati qui - oltre a quanto descritto sopra, va menzionato, ad esempio, che il venditore si impegna a registrare nuovamente l'oggetto a un'altra persona.

Come sopra, quando si acquista una casa sul mercato secondario per i cittadini dei paesi post-sovietici, l'imposta è del 3% dell'importo. In generale, come dimostra la pratica, le tasse, il supporto legale e la nuova registrazione insieme aumentano i costi di circa il 5%, quindi quando si sceglie una proprietà, è necessario tenere conto anche di tale margine.

La clausola che il venditore non avrà nulla contro la riemissione è importante per il motivo che qualsiasi nuovo proprietario, logicamente, dovrebbe registrare immediatamente l'acquisizione nel catasto statale per se stesso... Tuttavia, secondo le leggi montenegrine, ciò può essere fatto non in qualsiasi momento in futuro, ma nei primi 30 giorni dalla data della transazione. È meglio non sperimentare cosa accadrà se la legalizzazione non avverrà nei tempi proposti, e così che non ci siano problemi inutili da parte del venditore che “ha cambiato idea” e mette i bastoni tra le ruote, un la clausola sul suo consenso al rinnovo è specificata nel contratto.

Se stai acquistando un appezzamento di terreno gratuito, progettando di impegnarti nello sviluppo da solo, vale la pena considerare che in Montenegro, lontano da tutti i terreni, comporta un ulteriore sviluppo. Ci possono essere molte ragioni per cui un determinato sito, dal punto di vista legislativo, non è adatto alla costruzione, ma difficilmente potrai cambiare questo stato del territorio, e qualsiasi edificio da te eretto per ignoranza o insolenza lo farà essere considerato illegale e può essere soggetto a demolizione ...

Molti dei nostri connazionali, progettando di acquisire immobili nell'Adriatico, decidono di vendere immobili "extra" nella loro patria per raccogliere fondi. Dividere una procedura in due fasi ritarda notevolmente il processo e comporta molte scartoffie, motivo per cui alcuni potenziali investitori non vogliono nemmeno prendere in considerazione un'idea del genere, considerandola troppo difficile da implementare. In effetti, il problema può essere risolto un po' più facilmente di quanto possa sembrare.

Esistono agenzie immobiliari internazionali che offrono il servizio di scambio, ad esempio, di immobili russi con immobili montenegrini. Invece di due transazioni separate, ognuna delle quali può richiedere molto tempo, ne viene proposta una piuttosto rapida, dal momento che non stai cercando né un acquirente per una proprietà russa, né un venditore di beni immobili montenegrini - questo è, considera, il stessa persona giuridica. Di conseguenza, potresti non avere mai denaro nelle tue mani, ma non aspetti che l'oggetto che stai vendendo venga acquistato - gli specialisti arrivano semplicemente all'indirizzo specificato e stimano quanto potrebbe costare la casa o l'appartamento che offri.

Grazie alla collaborazione con un'azienda seria, puoi semplificare il processo di reiscrizione, anche se "mangia" parte del budget... Inoltre, tali servizi di solito funzionano solo per Mosca, San Pietroburgo e altre grandi città in cui è richiesta la proprietà immobiliare.

Le risposte alle domande sull'acquisto di immobili in Montenegro sono fornite nel seguente video.